V některých zemích si starší lidé, kteří vlastní dům nebo byt, mohou přilepšit k penzi tím, že své bydlení postupně prodávají, zatímco v něm stále žijí. Jaký je zájem o tuto možnost a jaké dopady by mohla mít v České republice, zkoumal s podporou Grantové agentury České republiky Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR v Praze.
Přibližně osmdesát procent domácností v České republice bydlí ve vlastním nebo družstevním bytě nebo domě. Přispěla k tomu i porevoluční privatizace původně státního bytového fondu. Ve vlastním bydlení mají tak mnozí čeští senioři ukrytý nemalý majetek. Kdyby ho však chtěli v penzi využít, museli by jej obvykle prodat a odstěhovat se do levnějšího nebo do domova seniorů.
Ve světě však dobře fungují i jiné možnosti, jak bohatství ukryté v nemovitosti využít, ale přitom v ní dál bydlet. Základními variantami jsou reverzní hypotéka a systém věcného břemene, který je známý zejména z Francie pod pojmem viager.
Prodej bance nebo investorovi
„Reverzní či zpětná hypotéka je oblíbená zejména ve Velké Británii,“ popisuje docent Martin Lux, vedoucí vědecký pracovník Sociologického ústavu Akademie věd ČR. „Při běžné hypotéce si od banky půjčíte peníze, pořídíte za ně dům nebo byt, hypotéku splácíte a po jejím splacení je nemovitost vaše. Při reverzní hypotéze nemovitost máte a banka ji odkupuje tím, že vám každý měsíc vyplácí splátku.“
Až člověk své bydlení nebude potřebovat, protože přejde do sociální péče, nebo zemře, může banka byt prodat, eventuálně mohou dědicové splatit bankou poskytnutý úvěr a byt si ponechat. Není přitom možné, aby banka po seniorovi nebo dědicích požadovala jakékoliv další peníze či majetek, pokud například špatně odhadla cenu bytu nebo ceny poklesly, to je jejím rizikem.
„Systém viager je zase rozšířený ve Francii,“ uvádí Martin Lux. „V tomto případě hned na začátku svůj byt nebo dům prodáte investorovi, ale současně máte formou věcného břemene zajištěno, že ve své původní nemovitosti můžete bydlet až do odchodu do sociálních služeb nebo úmrtí. Pak teprve ji může používat investor.“
Investor – soukromá osoba – jednorázově zaplatí bývalému majiteli podstatnou část hodnoty nemovitosti okamžitě a zároveň se zaváže, že mu bude vyplácet doživotně měsíční rentu. Vychází se z pravděpodobnosti dožití. Může se stát, že bývalý majitel zemře brzy a investor i velmi drahou nemovitost získá za nízkou cenu. Na druhou stranu však může bývalý majitel žít a pobírat rentu ještě velmi dlouho.
Francouzské zákony původního majitele nemovitosti velmi dobře chrání. Kdyby investor rentu přestal vyplácet, dohoda přestává platit a vlastnictví nemovitosti se vrací původnímu majiteli, který navíc nemusí žádné už vyplacené peníze investorovi vracet. Pokud investor zemře dřív než původní majitel nemovitosti, povinnost vyplácet rentu přechází na investorovy dědice.
Zapojit banky a připravit legislativu
Obě popsané varianty jsou v principu možné i v České republice a občas se v praxi vyskytují. Do systému reverzních hypoték však zatím vstoupily spíše nebankovní instituce.
Výzkumy docenta Luxe a jeho kolegů, podporované Grantovou agenturou ČR, tedy zjišťovaly, jak na tyto možnosti pohlíží veřejnost v Česku. Ukázalo se, že o reverzní hypotéku nebo o systém viager jako přilepšení v důchodu projevila zájem desetina oslovených, což je relativně vysoké číslo, uvážíme-li, že pro českou populaci jde o novinku. Dotazovaní však vyjadřovali velké obavy ze zneužití situace, třeba z toho, že v systému viager by investor mohl nevybíravými prostředky nutit obyvatele bytu k vystěhování. „Potřebujeme přijmout vhodnější právní rámec a zapojit velké bankovní domy,“ zdůrazňuje docent Lux.
Z workshopů, které výzkumníci pořádali pro zástupce bank a úřadů, vyplynulo, že i praktici vnímají reverzní hypotéky a systém viager v českém prostředí jako rizikové. A projevily se i etické výhrady. Investor si při nákupu bytu, kterým bude plně disponovat až po úmrtí jeho obyvatel, bude zjišťovat jejich věk a zdravotní stav, což je u nás často vnímáno jako obchod se smrtí.
Výzkumníky rovněž zajímalo, jak by popsaný prodej nemovitostí ovlivnil přesuny majetku mezi generacemi. Nyní obvykle po rodičích získávají majetek děti, často až v době, kdy jsou materiálně zajištěné, takže díky dědictví mohou pomoci svým dětem. Pokud by však penzisté svou nemovitost využili k přilepšení ve stáří, tento transfer by se přerušil. Na druhou stranu, někteří rodiče by část peněz získaných za nemovitost poskytli ihned svým dětem, čímž by jim finančně pomohli v době, kdy to právě potřebují, a ne až dědictvím.
Z analýz vyplynulo, že přerušení transferů by zvýšilo majetkovou nerovnost ve společnosti. Penzisté vlastnící nemovitosti by si finančně polepšili, avšak jejich potomci by zdědili méně nebo nic. Dopad by to mělo zejména na mladé a příjmově slabší domácnosti.
„I to jsou souvislosti, s nimiž musíme ve společnosti, v níž neproběhla penzijní reforma, počítat, jsou zde plusy i minusy,“ shrnuje docent Lux.
Doc. Ing. Mgr. Martin Lux, Ph.D., absolvoval Fakultu mezinárodních vztahů Vysoké školy ekonomické a Fakultu sociálních věd Univerzity Karlovy, na níž pak získal i titul Ph.D. Druhý doktorát převzal na Technologické univerzitě v nizozemském Delftu. Nyní je vedoucím oddělení Socioekonomie bydlení v Sociologickém ústavu Akademie věd ČR v Praze a docentem na Univerzitě Palackého v Olomouci. Zabývá se ekonomikou bydlení, hodnocením nástrojů bytové a sociální politiky, zejména problematikou sociálního bydlení. Za svůj dřívější výzkum získal v roce 2012 Cenu předsedy Grantové agentury České republiky.
Foto: Sociologický ústav Akademie věd ČR